澳洲亿忆网专栏地产房价涨这么快,为什么还是一房难求?

房价涨这么快,为什么还是一房难求?

2021-04-07 来源:澳华财经在线 阅读数 1747 分享

( 图片来源:《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》4月7日讯 刚刚过去的复活节成为澳洲房产市场上最繁忙的复活节。所有首府城市共拍卖了874套房产,为历年复活节周末拍卖的最高纪录。首府城市平均初步清盘率为79.4%。悉尼清盘率为85.9%,墨尔本为75.3%。

在复活节前的一个周末,首府城市共拍卖了3840套房产,最终清盘率达到历史最高的83.1%,其中悉尼1410套房产拍卖的最终清盘率达到了87.6%。悉尼已连续八周清盘率超过80%。

复活节假期后的第一天,澳央行在利率决议中重申了2024年以前不会收紧货币政策的立场,低利率环境继续给房市吃着定心丸。

本网在此前报道中曾提到,虽然近期上市的房源数量在上升,但据CoreLogic的最新统计,从全国来看,挂牌销售的房源数量仍比“正常”时期少约三分之一。(详见《一边空置率高企,一边房价飙升,墨尔本房市何以“扭曲”》)

房价上涨的速度之快,也是几十年来未曾出现过的。CoreLogic说,3月悉尼房价大涨3.6%,上一次有这么高的月度涨幅,还是在33年前的1988年。同月墨尔本房价跳涨2.2%,布里斯班、阿德莱德和珀斯的涨幅分别为2.4%、1.4%、1.7%。

五个首府城市3月份房价上涨了2.8%,也是自1988年10月以来最强劲的增长。

房源短缺之后,是更加短缺?

“供不应求”的局面在复活节前变得更为紧张。据Domain的数据,复活节前市场上的房产挂牌量下滑,导致人们担心房价会进一步飙升。

上周末,悉尼待售独立屋和单元房的数量比前一周下降了12%,布里斯班下降了8%,阿德莱德下降了9.7%,达尔文下降了11.4%,墨尔本则出现了1.5%的微弱上升。

例外的是三个较小的首府城市。霍巴特复活节前最后一个周末房源上涨了18.7%,堪培拉上涨了10.7%,珀斯上涨了7.1%。

虽然许多房产卖家倾向于避免在复活节假期售房,但需求发展的势头不减。

Domain高级研究分析师Nicola Powell说:“我认为我们目前看到的是市场上现有库存的消耗,买家正在吸收所有的旧房源以及新房源,这是真正的供应短缺。这很可能会转化为更强劲的房价增长,所以,房价可负担性会受到影响,这最终会阻止一些买家,特别是首次置业者。大多数市场真的很强劲。”

接下来,房源短缺会缓解,还是愈演愈烈?

有一种观点认为,由于大多数首府城市房源数量较低,存量房短缺情况可能会螺旋式上升。因为供应不足会使潜在的卖家不愿意出售房产,以防现有房产出手后找不到合适的新房产。

在Canstar集团金融服务部主管Steve Mickenbecker看来,目前的供需矛盾对房价来说是一场完美的风暴。在供应方面,整个2020年的房产新上市量远低于之前的四年,现在的总上市量也在下降,因为房源在上市前或一上市就被卖掉了。

他说:“即使目前房价在高位运行,业主们不愿意把独立屋拿出来卖。他们怕错过了住在独立屋的机会。”

对于墨尔本的一些地区来说,这是个非常实际的问题。房产中介公司Belle Property St Kilda的Margaret Duncan说,她正在努力解决房源普遍不足的问题,尤其较宽敞的家庭住宅。在疫情封锁发生后,当地人更希望未来拥有更多的空间,这种需求量巨大。

“人们现在想买一些更大的房子,因为他们已经花了太多时间挤在一起,他们无法再忍受下去了。但是,我们每卖出一套,就会有出价第二高和第三高的竞拍者寻找更多的目标,还有人不想卖房,以防(卖了之后)找不到可买的房。” Duncan说。

在悉尼,也是同样的情况。现在房源较少,但大家都希望复活节后房源可能会回升,然而谁也不能保证。

悉尼PPD房地产公司的Debbie Donnelley说:“房源百分之百的短缺,我真的看不出什么时候能缓解。这是一个绝对疯狂的市场,而且看起来只会变得更疯狂。”

Donnelley最近卖出达令角Etham Avenue一套两居室公寓,60年房龄,底价为200万澳元,却以330万澳元成交。另一套未装修的两居室独立屋以240万澳元成交,比预期的200万澳元高出40万澳元。

这种狂热在全国各地都能感受到。在堪培拉, Ngunnawal的一栋三居室独立屋第一次开放时,就有100组人看房,在Taylor的一处房产也有80组人看房。

在布里斯班,最近一个月内房产挂牌量只上涨了1.8%,这也给房价带来压力。

投资者:卖掉公寓,去买独立屋

有些投资者改变了投资策略,正果断将手上的投资房产出手,转而持有更大面积的房产。

最近悉尼Milsons Point一套一居室海景公寓以92.5万澳元的价格成交,从挂牌到售出只用了两个半星期。

代理出售这套公寓的中介介绍,买家来自另一个郊区,为女儿在CBD就近长期生活,购置了这套公寓。

这套公寓在挂牌出售之前,一直是租客在居住。房内配有全套家具,出租对象是短期租约商务人士,租金较高。疫情来袭时,房主积极主动地看清了市场行情,下调房租,将短期出租房转为长期出租房(至少6个月),直到出售时,仍有租客在居住。

所以,“找不到租客”并非出售这套房产的理由。代理中介说,最近已经代理出售了三套类似的房产,这些投资者的售房理由出奇地一致——打算买一栋更大的独立屋,或者在海边或乡下买一套度假屋。

事实上,这些业主足够富有,能够承受疲软的租赁市场。北悉尼的房市刚经历过一场完美风暴,投资者退场,没有许多自住业主迁入,也没有很多海外人士迁入,而且靠近CBD的郊区住房密度较高。在谷底时,这里的房租一度下降了15%,而现在,空置率下降,房租又回升了5%。随着时间的推移,房租很可能会继续回升。

“这是一个新概念。通常我们遇到的出售投资房产的原因,如离婚、死亡等,都是被迫的原因。但现在,人们在主动做出选择。”中介说,“这肯定是由于疫情,人们重新评估他们的生活方式。”

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责任编辑:Quan

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热门评论

  • 举报 亿忆网友1.120.119 2021-04-08 05:45:57

    如果把澳洲的房子看成股票,可以简单的分成三类。 垃圾股,是澳洲的次级房产, 所有的新建公寓基本上都属于这类(老公寓不是),地价占的百分十,90%是建筑。你基本上把它看成一个建筑就可以了。 所有的开发区新建房子。因为没有政府的基建。基本上不会涨。也可以把它整体看成是一个建筑。 三岁小孩都知道建筑是贬值的。每个新建的建筑包含了开发商30%的利润。还有20%的装修。那么一打开钥匙进去就有50%的贬值压力。这就是压力山大。这类东西啦,基本上是跟车是一个概念。只是把它贴上一个房子的标签。所以啦,百分之百的消费品。最麻烦的是这个消费品是需要贷款来买的。那这个贬值是复式的计算。毫无投资价值。住进去啦,那你付的利息就等于是房租。那么还本那很明显属于亏损。住的越久亏的越多。这些东西在开发商手里绝对是超贬值的东西。因为付的贷款利息是建筑贷款,都是高利贷。所以他们想方设法把这这些东西卖给你。反正优惠越多,就是贬值的越快。羊毛出在羊身上。 这些新开发区新建的房屋平均的单位地价低于1000块。 还有顺便说一句,澳洲的村屋那个地价等于零。整个都是建筑,还是永久的那种,永远不会涨。 第二类,那属于潜力股。地价就贵很多了,要1000~2000之间。墨尔本的华人区基本上属于这个范围。里面有成熟的基本建设。但太多分割开发,到处都是新的Townhouse, 还有公寓. 泡沫高的话呢, 价格就下跌。Doncaster 15年一个平方的地价曾经升到1600。最底的时候去能跌到1100。现在又涨回去了。那么如果属于冒险的买家最好买这种。高低的落差绝对可以暴富或者巨亏。当这些基础设施耗尽了之后了。政府就把人赶到乡下去了。所以现在新来的移民只能去乡下住贬值的房子。 最后一个平方的地价要起码2000块以上。属于核心自住房区,这里的开发是非常困难的。基本上都是老旧房子。但是住的人很多都是澳大利亚的社会精英,劳动生产率肯定是最高的。房子保养的基本上很好。都是蓝筹股。只会升或者打平很难跌。 目前抢疯的就是这种老房子。因为开发一个就少一个,比金子还宝贵。这是澳大利亚的核心价值。可以把它当成是硬通货。 新房子澳洲开发的太多了,房币超发,当然是贬值。 新房子带着一个很昂贵的建筑,一定会贬值。澳洲的房子要经过60年以上的建筑贬值。其价值通过政府的基建投资慢慢转化为另一种价值,名字叫做地价的东西。埋藏在地底下。所以的生产过程非常的缓慢。澳洲人是想在开放国境之前把这些老房子拿在手。因为他们知道一旦移民涌入,这些珍贵的老房子就会变成一座座毫无意义的公寓。永远失去了他土地的价值。

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